本業の他に収入を得るため、何らかの副業に取り組む方は、会社員の方で5人に1人ほどです。
企業側も副業容認の方針を発表するところも出てくる等、今後も比率としては増えていくものと思われます。
先日、不動産投資を始めるきっかけに「副業として」と答えた方が最も多く、27.6％と約4人に1人になるという株式会社 GA technologiesの調査結果がネット記事になっていました。
調査の詳細が公開されていないので、なんとも言えない部分がありますが、副業の1つとして興味を持っている方も多いのではと思います。
不動産投資の目的はプラスのキャッシュフロー
管理人自身は1R2部屋ながら会社員時代より不動産投資を行っています。
楽待などの不動産情報サイトで検索すると、地方の物件であれば表面利回り20%。30%という物件もヒットしてくるので、物件を買う前から素人ながら効率の良い運用ができると思っていた時期がありました。
ただ1,2か月ネット経由で物件を探しても一向に方針が定まらず、最終的に空室率の増加や今後の需要を考慮し、2015年、都内の中古1Rよりスタートさせています。
その際に重視したのが、プラスのキャッシュフロー（＝税金などを差し引いた際に手元に残る金額がプラスになること）で、都内の物件で自己資金も物件価格の5%ほどなので、大きな利益は期待できないものの、空室が生じなければおおよそ投入した資金に対して5%の運用益が毎年得られる状態というのが現状です。
地方で不動産投資を行っている場合は利益が少ないと感じるかもしれませんが、その分空室リスクも高まります。
自身は株主優待銘柄を取得した際の経験より、投資利回りの基準を年間5%に設定しているため、何とか目標通りの運用ができている形です。
キャッシュフローがプラスになれば、そのプラスとなった部分で繰り上げ返済することも、新しい物件を買い増すための資金にもできるので、投資で得たお金でさらにお金を生み出すことが可能になります。
詳しくは以下の記事を参考にしてください。
キャッシュフローと帳簿上の利益の違い
不動産投資を行う際、できれば知っておきたいのはキャッシュフローと帳簿上の利益（不動産所得）が違うということです。
自身が所有している物件の情報を元に、キャッシュフローと不動産所得の違いについて紹介します。
＜シミュレーション物件（1部屋）での収支情報＞
金額は管理人保有物件を元に金額調整の上で記載
| 項目 | キャッシュフロー | 帳簿上の利益 |
|---|---|---|
| 営業収入 | 1200000円 | |
| 管理委託費等 | 84000円 | |
| 管理費・修繕積立金 | 180000円 | |
| 固定資産税 | 52000円 | |
| ローン返済 | 764000円 | – |
| ローン金利部分 | – | 334000円 |
| 減価償却費 | – | 330000円 |
| 合計 (税引き前) |
120000円 | 220000円 |
税引き前のキャッシュフローは12万円（毎月1万円の収入）、帳簿上の利益は22万円とします。
帳簿上の利益は、税引き前のキャッシュフローより大きい場合も小さい場合も存在します。
返済が進んでいくと、ローン返済における金利割合の減少や減価償却が終了するタイミングで帳簿上の利益が増えるので、課税対象となる不動産所得が増えて行く傾向にあります。
一方で5棟10部屋未満での事業的規模でない副業としての不動産投資の場合、節税として利用できるのは青色申告をした場合の10万円の控除くらいです。
最終的に確定申告して不動産所得12万円に対しての所得税・住民税を支払う必要があるので、税率が20%として、最終的なキャッシュフローは9万6000円ということになります。
今回のケースでは最終的に黒字ですが、税率や課税対象となる所得によっては帳簿上の収支が黒字であっても手元資金は流出していき、実質的な赤字状態となる場合があります。
投資金額が少ないとあまり帳簿上の利益とキャッシュフローで差が出ないこともありますが、投資として考えたときに最終的に重要なのはキャッシュフローの方です。
区分所有の1部屋からの開始をすすめる理由
区分所有を勧めると書きましたが、必ずしも区分所有である必要はなく、資金があまり準備できないうちは1部屋単位といった小規模からでも十分です。
主な理由は先ほど説明した通り、1部屋であれば青色申告特別控除の10万円の効果を効率よく活用でき、また初期費用も1物件に集中して投下できるので、安定した運用が期待できる点です。
またより早い時期から不動産投資を開始することで、得られる利益が大きくなり、資産形成の勢いを加速させることが可能です。
といっても最初は何もわからない状態から始めることになるので、知識をつけるために勉強が必要になってきますが、効果的なのがキャッシュフローの計算と確定申告です。
1回物件を購入することで、こういった知識を投資した物件を通じて身に着けることができ、運営を行っている中で次の物件を購入する準備にもなります。
現在保有する2部屋のうち1部屋はキャッシュフロー的には赤字になってもおかしくなかったのですが、会社を辞めて自営業者となったことで不動産所得も事業的規模として扱えるようになったので、青色申告特別控除が65万円まで活用でき、結果としてキャッシュフローは知らず知らず良い方向に改善していました。
闇雲に資金・節税策が無い状態で利回りの良い物件を購入しても、キャッシュフローには貢献しない場合があるので、たくさんの物件を次々と買っていく大家さんもおられるようですが、副業で行う場合には1部屋・小スケールから開始して所有物件を堅実に増やしてみてはいかがでしょうか。
まとめ
副業感覚で不動産投資に取り組まれる方も多いと思いますが、運営していくので重要になってくるのはキャッシュフローです。
副業で資金のない状態で無理に物件を買い進めても、キャッシュフローがマイナスになってしまう場合があるので、まずは1部屋・小スケールから開始して、青色申告特別控除の10万円の効果を効率よく活用しながら安定した運営を心掛けてみてください。
