空き家率が上昇している問題、不動産バブルに関する報道が2016年末から2017年に入ってからも相次いでおり、マイナス金利の導入も含めてカオスな様相を呈しています。
管理人自身は、2015年に違法・不当な長時間労働がきっかけで退職・脱サラする際、退職後の開業資金として貯めた資金の一部を活用し、サラリーマン大家として小規模ながら大家デビュー（開業）をすることになりました。
自身が起業の一環で、不動産投資（都内中古1R）をはじめたきっかけを紹介します！
安定した権利収入と、年利5%での運用
会社員時代には収入を増やすための手段として、株（売買差益＋優待＋貸株金利）をメインに資産を運用していました。
退職・独立して自営業へと転身するにあたり、収入面への不安（収入額や景気による増減の影響）があったので、わずかながらでも毎月の安定した収入を確保した状態を保ちたいと考えていました。
当時の資金は500万～1000万の間で、この程度の自己資金でも加盟できるフランチャイズはいくつか見つかりますが、生活費や利回りの良い株を運用する資金を考慮すると、投資できるのは500万円を割り込む状況でした。
独立後の運転資金は多いことに越したことはないですが、資金不足は明らかだったのでスモールビジネスからはじめ、安定収入を得る方法の1つとして退職前の貯金の一部を利用し、不動産投資に取り組むことにしました。
最終的な資金の分配計画は以下のとおり。
・長期保有株（株主優待目的）：数十万円程度、利回り5%前後
・不動産投資用：数百万、自己資金にたいする利回り5%前後目標
・短期売買用&貸株用：不動産投資の残り
そのほかにも毎月数千円程度ですがアフィリエイトによる定期的な収入があったので、合わせて数万円程度の安定収入があり食費程度が確保できればOKという気持ちではじめてみることになりました。
地方の利回り20%↑か都内の利回り5%台か
自身は物件を購入する半年ほど前からインターネット検索で情報収集を開始しました。
もちろん自分で不動産を買った経験はなかったため、表面利回り/実質利回りといった基本的なことや、融資制度なども含め情報を収集していきました。
それなりには情報を集めたつもりだったが、どうしても解決できなかったのが、利回りの良い地方物件を買うか利回りの小さい都内（都心部）の物件を買うかという部分です。
同じような物件価格でも、表面利回りが他方は20%、もう一方は5%と記載されていましたが、開始したころはこの利回りの差の部分を見極める力が全くありませんでした。
当然しばらく情報収集しても膠着状態で、全く進捗がない時期もありましたが、「需要と供給」の関係を学ぶことや「地方不動産投資家のブログ」を読むことで、徐々に自身の疑問が解消されていきました。
先ほどの表面利回りの差として、築年数や建物の造り（木造かRCか等）の他にも、客付け（需要）やメンテナンス（修繕）、売却時の価格等（価格の下落率）も考慮することで、素人ながら自己の思考の範囲で納得しました。
個人的な主観での地方物件と都内（都心部）物件の賃貸における差は以下のとおり
・地方物件：表面利回りは大きいが、客付け次第で空室リスクがある
・都内物件：表面利回りは小さいが、客付けでの空室リスクは小さい
土地勘や先見の明、これまでの不動産運用歴が有れば人口減少が予想される中、地方物件を選ぶ方法もありましたが、無知な状態で物件を買い進めるのはリスクが大きく、調査等現地に行く費用・時間もかかると判断したため、退職後の移住先として計画していた都内物件を選ぶ方針を固めました。
その後、高齢化や晩婚化で1人世帯が増えていること、新築・中古物件の違いを考慮したうえで、「都内中古1R」物件より投資をスタートする方針を固めました。
その後、都内の中古1R物件を専門に扱っている不動産投資会社のセミナーに参加し、約2か月後に無事に不動産業を開始することになりました。
お世話になった不動産会社については別途紹介しますが、投資して採算が取れると判断した物件があれば申し込みすればOKです。
不動産バブルという話題や全国的に空室率が増えてきている不安な要素、有利な物件が見つけやすい時期とそうでない時期もあると思いますが、対象となる物件に対しての収益性が確保できかどうかが重要と自身は考えています。
会社員は融資が受けやすく有利、保険にも
勤めていた会社を退職して自営業を始めると、クレジットカードが作りにくくなったり、住宅ローンが組めなくて苦労するといった話をよく耳にします。
会社員の間であれば、安定収入があることもあって融資を受けやすく、また（一部上場企業に勤めていたこともあり）良い金利条件も引き出しやすいと考えたのもきっかけの1つです。
融資を受ける際の目安は「年収の6～7倍程度」と説明を受けたことがありますが、自己資金によってもその限度・金利が異なってきます。
最大の魅力は他人の資本（家賃）を通じて、プラスのキャッシュフローとともに資産を築くことが可能な点で、有利な条件で借り入れできる段階で限度額（年収の6~7倍+α）付近で融資を受ける方が後々有利になると考えていました。
実際、当時の年収の7倍近くの融資を受けることができましたが、返済が完了すれば次の融資をより有利な条件でうけるための実績・資産となるので、不安はありましたが投資をすることを決断してよかったと考えています。
加えて、保証人をたてる代わりに団信（団体信用生命保険）加入で借入したため、いざというときの生命保険代わりになることも大きな魅力でした。
これらの効果が威力を発揮するのは自身の場合20年、30年先かもしれないですが、借り入れがしやすい属性である会社員のうちに投資を始めた大きなメリットではないかと考えています。
新社会人の場合、勤続3年経過以降（入社4年目）が条件の1つとなる場合があるようで、自身は3年半で退職したのですが、退職の2か月前にちょうど決済が完了したのでタイミング的にはぎりぎりだったと思います。（もちろん退職の予定が決まったのは、決済のタイミングの後の話です）
不動産投資は経費・損益通算で節税可能？
不動産投資を開始する1つのきっかけに、「節税・所得税の還付」というキーワードが上がる方も多いと思います。半分ウソで半分ホントといわれている場合もありますね。
これは不動産所得が主に給与所得と損益通算可能なためです。サラリーマンの副業でもネットビジネス関係や物販関連など、収入が少ないと雑所得扱いになるため損益通算ができない場合が多いですが、不動産所得は確定申告を行うことで赤字となった場合でも税制上の優遇が受けられます。
実際に「所得税の還付で年間20万円の収入が・・・」といった不動産投資会社から営業の電話をもらったことがあります。名簿業者から購入した名簿で電話してきたみたいですが、胡散臭さがありますね。
管理費等の管理会社へ支払う手数料をはじめ、固定資産税、借入金利子、修繕費はもちろんですが、減価償却費、青色申告特別控除(※)、通信費や賃貸の家賃の一部といった支出の伴わないものから、消耗品・交際・交通費等まで、経費を適切に計上することで不動産所得を少なく、場合によっては赤字にすることもできます。
（※1件目の物件を取得した段階から「開業」扱いとなるので、個人事業の開業届とともに青色申告承認申請書を提出して青色申告をすることで、黒字の場合は最低でも最大10万円分が経費計上が可能です。（国税庁が示す事業規模（5棟10部屋が基準）の場合は最大65万円まで。））
ただし、自身のように毎月安定した収入を得る、すなはちキャッシュフローが黒字を目的とした場合には、自己資金とともに持ち出しを伴わない経費をいかに計上できるかが鍵になってきます。
初年度こそ、不動産取得税や保険料などの手数料をはじめ多額の経費を計上できる場合がありますが、2年目以降は減価償却費、青色申告特別控除、通信費や賃貸の家賃の一部、（管理のためのデジカメやパソコン、消耗品費）といった持ち出しを伴わない経費がポイントです。
所有物件の価格が500~1000万円を切るなど安い場合、家賃収入に対し多額の経費が計上できて所得税の還付や住民税が安くなりやすい場合がありますが、経費計上できる費用は限られてきますので、多くの場合不動産所得自体はプラスとなり節税のメリットはない場合が一般的のようです。
キャッシュフローの方が重要なので、節税にこだわる必要はあまりないでしょう。
まとめ
自身が不動産投資を開始するまでに考えたことをまとめました。
現在は情報が氾濫しており、不動産投資する立場にとって最適な情報が得られにくくなっていますので、セミナーなどにも積極的に参加しながら情報を取りに行ってみてください。
自身は退職前に慌てて投資を開始しましたが、時間と資金があれば余裕をもって始められますので、自身の体験も少しでも参考にしていただければ幸いです。
なお実際に運用を開始した物件の1年目、2年目の収支は以下の記事にて紹介しています。
